Défiscalisation Girardin en Guadeloupe : cadre juridique et sécurisation des opérations

Avertissement : cet article est purement informatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'un produit, d'un montage ou d'un opérateur. Le cabinet ne commercialise aucun produit de défiscalisation ; son intervention porte exclusivement sur l'analyse juridique des opérations et la défense des droits de ses clients.

Qu'est-ce que la défiscalisation Girardin en Guadeloupe ?

La « défiscalisation Girardin » est le nom usuel d'un ensemble de dispositifs du Code général des impôts qui accordent un avantage fiscal en contrepartie d'investissements réalisés outre-mer, dont la Guadeloupe. Le nom vient de la loi de programme pour l'outre-mer de 2003 ; les textes ont depuis été profondément remaniés, notamment par la loi LODEOM de 2009 et les lois de finances successives.

Il ne s'agit pas d'un dispositif unique. Selon la nature de l'investissement et le statut fiscal de l'investisseur, plusieurs textes coexistent.

Le Girardin industriel ou « productif » (article 199 undecies B)

L'article 199 undecies B du CGI ouvre une réduction d'impôt sur le revenu au titre d'investissements productifs neufs réalisés outre-mer dans le cadre d'une activité éligible : un engin de chantier, une unité de production, un véhicule professionnel, un équipement d'énergie renouvelable, par exemple. Certains secteurs sont exclus par le texte.

Dans sa forme la plus répandue, dite « schéma locatif » :

• des contribuables métropolitains ou ultramarins apportent des fonds à une société de portage (souvent une SNC ou une SAS) ;
• cette société achète le bien et le loue à l'entreprise exploitante guadeloupéenne ;
• à l'issue de la période de conservation, l'exploitant peut racheter le bien pour un prix réduit ;
• les investisseurs bénéficient de la réduction d'impôt, dont une fraction doit être rétrocédée à l'exploitant.

Le Girardin logement : un champ désormais réduit en Guadeloupe

Deux textes concernent le logement, et leur portée en Guadeloupe est aujourd'hui limitée :

• L'article 199 undecies A (logement intermédiaire, résidence principale, travaux) : pour la Guadeloupe, la plupart des investissements ont cessé d'être éligibles fin 2017. Subsistent notamment certains travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens contre le risque sismique ou cyclonique.
• L'article 199 undecies C (« Girardin logement social ») : il a été supprimé dans les départements d'outre-mer, dont la Guadeloupe, pour les investissements engagés après le 24 septembre 2018 (loi de finances pour 2019). Il reste applicable jusqu'au 31 décembre 2029 dans certaines collectivités d'outre-mer. En Guadeloupe, le logement social est désormais financé par le crédit d'impôt de l'article 244 quater X, dont bénéficient directement les organismes de logement social.

Un investisseur à qui l'on présente un « Girardin logement social » doit donc vérifier dans quel territoire se situent les logements : en Guadeloupe, une opération nouvelle ne peut plus ouvrir droit à cette réduction d'impôt.

Les entreprises à l'impôt sur les sociétés (article 217 undecies)

L'article 217 undecies du CGI permet aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat le montant de certains investissements productifs réalisés outre-mer, directement ou par un schéma locatif avec rétrocession à l'exploitant. Dans les départements d'outre-mer, les entreprises peuvent aussi relever, selon leur taille et leurs choix, du crédit d'impôt de l'article 244 quater W.

Jusqu'à quand la défiscalisation Girardin s'applique-t-elle en Guadeloupe ?

Pour les investissements productifs, les articles 199 undecies B et 217 undecies s'appliquent en Guadeloupe aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2029. Les versions de ces articles consultées sur Légifrance au 23 septembre 2026 sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Deux précautions s'imposent :

• les paramètres (taux, secteurs, conditions) sont régulièrement modifiés par les lois de finances : il faut vérifier la version du texte applicable à la date de réalisation de l'investissement ;
• la date de réalisation n'est pas toujours la date de signature : elle dépend de la nature de l'investissement (livraison, mise en service, achèvement), ce qui peut faire basculer une opération d'une année sur l'autre.

Cet article ne reprend volontairement aucun taux de réduction ni aucun « rendement ». Ces éléments dépendent du texte applicable, du secteur, du montage et des frais, et doivent être vérifiés opération par opération.

Côté entreprise exploitante : quelles obligations ?

L'entreprise guadeloupéenne qui exploite le bien financé en Girardin est au cœur de l'opération : c'est de son comportement pendant toute la durée de conservation que dépend le maintien de l'avantage fiscal des investisseurs.

Exploiter effectivement le bien dans une activité éligible

Le bien doit être affecté à l'activité éligible pour laquelle il a été acquis, en Guadeloupe, pendant la durée de conservation. Selon l'article 199 undecies B, cette durée est en principe de cinq ans à compter de la réalisation de l'investissement, ou de la durée normale d'utilisation du bien si elle est plus courte ; elle est portée à quinze ans pour certains investissements, notamment de rénovation hôtelière.

Être à jour de ses obligations fiscales et sociales

L'avantage fiscal est subordonné au respect, par l'entreprise exploitante, de ses obligations fiscales et sociales et de ses obligations de dépôt des comptes annuels. Un retard de déclarations ou une dette sociale non régularisée peut donc fragiliser l'opération entière.

Recevoir la rétrocession

Dans le schéma locatif de l'article 199 undecies B, une fraction minimale de la réduction d'impôt doit être rétrocédée à l'exploitant, sous forme de diminution du loyer et du prix de cession du bien : 66 %, ramenés à 56 % pour les programmes de moins de 300 000 euros par exploitant. Pour les opérations relevant de l'article 217 undecies, le texte fixe une rétrocession de 77 % de l'avantage fiscal. L'exploitant a tout intérêt à vérifier que le contrat de location et le prix de rachat traduisent réellement cette rétrocession.

Se soumettre aux contrôles

L'article L. 45 F du Livre des procédures fiscales permet à l'administration de contrôler sur place, en Guadeloupe, la réalisation, l'affectation et la conservation des investissements aidés, et de se faire présenter factures, contrats et documents comptables. L'exploitant doit donc conserver un dossier complet : factures, procès-verbaux de livraison et de mise en service, photographies, contrats, attestations.

Côté investisseur : ce qu'il faut vérifier avant de signer

L'investisseur supporte le risque fiscal principal : si les conditions cessent d'être remplies, c'est en principe à lui que l'administration réclame la reprise de la réduction d'impôt, même s'il n'a aucune prise sur l'exploitation du bien.

Le plafonnement des niches fiscales

Les réductions d'impôt outre-mer entrent dans le plafonnement global des avantages fiscaux prévu par l'article 200-0 A du CGI. Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu publiée par la DGFiP, le plafond général de 10 000 euros est majoré de 8 000 euros, soit 18 000 euros, pour les réductions d'impôt en faveur des investissements outre-mer. Pour le Girardin industriel en schéma locatif, seule la fraction non rétrocédée de la réduction d'impôt est retenue pour ce calcul.

Les points de vigilance

• Le monteur : l'article 242 septies du CGI réserve l'activité d'intermédiaire en défiscalisation outre-mer aux entreprises inscrites sur un registre tenu par le représentant de l'État et assurées pour leur responsabilité civile professionnelle. L'inscription se vérifie.
• L'agrément : lorsque l'opération y est soumise, il doit avoir été obtenu avant la réalisation de l'investissement.
• L'exploitant : sa solidité financière, son ancienneté et sa régularité fiscale et sociale conditionnent la durée de vie de l'opération.
• Les contrats : bulletin de souscription, statuts de la société de portage, bail, promesse de rachat, garanties éventuelles. Il faut lire précisément ce qui est garanti, par qui, à quelles conditions et pour quel montant.
• L'information annuelle : les attestations fiscales et les documents justifiant le maintien de l'exploitation doivent être conservés pendant toute la durée de l'opération et au-delà, le temps du délai de contrôle.

L'agrément fiscal : quand est-il obligatoire ?

L'agrément préalable de l'administration est obligatoire au-delà de certains seuils ou dans certains secteurs ; en dessous, l'opération n'y est pas soumise mais reste contrôlable.

D'après l'article 199 undecies B et la doctrine administrative (BOFiP) :

• l'agrément est requis lorsque le programme d'investissement dépasse 1 000 000 d'euros ;
• ce seuil est abaissé à 250 000 euros lorsque le contribuable ne participe pas à l'exploitation, ce qui correspond aux schémas faisant intervenir des investisseurs extérieurs ;
• certains secteurs dits sensibles (notamment transports et agriculture) y sont soumis quel que soit le montant.

L'agrément est accordé si l'investissement présente un intérêt économique pour le territoire, s'intègre dans la politique d'aménagement et de développement durable et garantit la protection des investisseurs et des tiers. Il est assorti de conditions dont le non-respect peut entraîner son retrait et la reprise de l'avantage fiscal.

Quand l'administration peut-elle reprendre l'avantage fiscal ?

L'avantage fiscal est repris lorsque l'une de ses conditions cesse d'être remplie pendant la durée de conservation. Les principaux cas sont :

• la cession du bien avant la fin de la période de conservation ;
• l'arrêt de son affectation à l'activité éligible, ou la cessation d'activité de l'exploitant ;
• le non-respect des conditions du schéma locatif, notamment de la rétrocession ;
• le non-respect des conditions fixées par l'agrément ;
• la cession, par l'investisseur, de ses parts dans la société de portage avant le terme prévu.

Les textes et la doctrine prévoient toutefois des situations dans lesquelles la reprise n'est pas appliquée, notamment lorsque le bien est transmis à une entreprise qui s'engage à le maintenir dans l'activité pour la durée restante. Ces exceptions sont d'interprétation stricte et leur application se prépare en amont, avec l'exploitant et le monteur.

Les intermédiaires ne sont pas à l'abri : l'article 1740 du CGI sanctionne d'une amende égale à l'avantage fiscal indûment obtenu la personne qui, pour obtenir cet avantage au profit d'autrui, a fourni de fausses informations ou n'a pas respecté ses engagements.

Défaillance d'un monteur ou redressement fiscal : quels recours ?

En cas de difficulté, deux terrains doivent être traités en même temps : la défense face à l'administration fiscale et les recours contre les autres acteurs de l'opération.

Face à l'administration fiscale

• Répondre à la proposition de rectification dans le délai qu'elle indique, en produisant les preuves de la réalisation, de la mise en service et de l'exploitation effective du bien.
• Discuter l'interprétation des textes : date de réalisation de l'investissement, éligibilité de l'activité, calcul de la rétrocession, application d'une exception à la reprise.
• Contester, si le redressement est maintenu, par une réclamation contentieuse puis, le cas échéant, devant le tribunal administratif. Pour un contribuable domicilié en Guadeloupe, il s'agit du tribunal administratif de la Guadeloupe, à Basse-Terre.

Face au monteur ou à l'exploitant

• Examiner les garanties contractuelles éventuellement offertes par le monteur et leurs conditions de mise en jeu.
• Rechercher la responsabilité du monteur pour manquement à ses obligations d'information, de conseil ou de suivi, et mobiliser son assurance de responsabilité civile professionnelle, obligatoire au titre de l'article 242 septies.
• Déclarer sa créance si l'exploitant ou le monteur fait l'objet d'une procédure collective, dans les délais légaux, auprès du mandataire judiciaire. En Guadeloupe, ces procédures relèvent du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre ou de Basse-Terre selon le siège de l'entreprise.

Du côté de l'exploitant, une difficulté financière doit être anticipée : une procédure de prévention ou une négociation avec la société de portage peut, dans certains cas, permettre de préserver l'opération plutôt que de la voir s'effondrer.

Le rôle de l'avocat dans une opération Girardin

L'avocat n'intervient pas comme vendeur ou comme intermédiaire : il ne place aucun produit et ne perçoit aucune commission sur les opérations. Son rôle est d'analyser et de défendre.

• Pour l'entreprise exploitante guadeloupéenne : relecture du bail et de la promesse de rachat, vérification de la rétrocession, préparation du dossier d'agrément avec le monteur, organisation du suivi des obligations pendant la durée de conservation.
• Pour l'investisseur : analyse juridique de la documentation remise, identification des risques, puis assistance en cas de contrôle, de redressement ou de défaillance d'un intervenant.
• En contentieux : réponse à l'administration, réclamation, recours juridictionnels, actions en responsabilité et déclarations de créances.

Maître Camille Cocly, docteur en droit privé et avocat au Barreau de Guadeloupe, intervient en droit des affaires et en droit des sociétés depuis son cabinet de Pointe-à-Pitre, 1, rue Achille-René Boisneuf.

FAQ — Défiscalisation Girardin en Guadeloupe