Indivision successorale en Guadeloupe : loi Letchimy, partage et solutions

Qu'est-ce que l'indivision successorale ?

L'indivision successorale est la situation dans laquelle plusieurs héritiers sont ensemble propriétaires des biens d'un défunt tant que la succession n'a pas été partagée. Elle naît automatiquement au décès, sans formalité.

Chaque héritier détient une quote-part abstraite (par exemple un tiers ou un sixième) sur l'ensemble des biens, mais aucun bien précis ne lui appartient en propre. La maison familiale appartient à tous, et à personne en particulier.

Le principe de sortie est posé par l'article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » Tout héritier peut donc, à tout moment, demander le partage.

Dans la gestion quotidienne, le Code civil distingue plusieurs niveaux de décision :

• Actes conservatoires (réparations urgentes, par exemple) : chaque indivisaire peut les accomplir seul.
• Actes d'administration courante (gestion du bien, baux d'habitation notamment) : ils relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis, selon l'article 815-3 du Code civil.
• Actes de disposition (vente d'un immeuble notamment) : ils exigent en principe l'accord de tous, sauf dispositifs particuliers présentés ci-dessous.

Pourquoi l'indivision successorale dure-t-elle si souvent en Guadeloupe ?

En Guadeloupe, l'indivision successorale se prolonge souvent parce que des successions n'ont pas été réglées pendant plusieurs générations, ce qui multiplie les héritiers et complique la preuve de la propriété.

Plusieurs facteurs, bien connus des praticiens locaux, se combinent :

• Des successions jamais ouvertes chez le notaire : les enfants, puis les petits-enfants, ont continué d'occuper le bien sans formaliser la transmission.
• Des titres de propriété incomplets ou introuvables : actes anciens, parcelles jamais publiées au service de la publicité foncière, limites imprécises.
• Des héritiers dispersés : une partie de la famille vit en métropole ou à l'étranger, ce qui rend la réunion de tous les signataires difficile.
• Des héritiers introuvables ou inactifs : un seul indivisaire silencieux suffisait, avant les réformes, à bloquer toute vente.

Résultat : biens invendables, maisons qui se dégradent faute de décision et tensions familiales durables. C'est pour répondre à cette situation que le législateur a adopté la loi Letchimy.

La loi Letchimy : sortir de l'indivision successorale à la majorité en outre-mer

La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 « visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer », dite loi Letchimy, permet aux héritiers majoritaires de vendre ou de partager un bien immobilier indivis situé en Guadeloupe sans l'accord unanime de la famille, selon une procédure notariale encadrée.

Champ d'application : territoires et ancienneté de la succession

Selon l'article 1^er de la loi, le dispositif s'applique :

• Dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution — dont la Guadeloupe — ainsi qu'à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• Aux biens immobiliers indivis situés sur ces territoires ;
• À toute succession ouverte depuis plus de dix ans, c'est-à-dire lorsque le décès remonte à plus de dix ans.

La règle de majorité dérogatoire

Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers concernés.

La différence avec le droit commun est double :

• le seuil est abaissé de deux tiers à plus de la moitié des droits ;
• le dispositif permet non seulement la vente, mais aussi le partage du bien.

La même majorité de plus de la moitié permet également d'accomplir les actes de gestion visés aux 1° à 4° de l'article 815-3 du Code civil (actes d'administration, mandat général d'administration, vente de meubles pour payer les dettes de l'indivision, conclusion de certains baux). Pour établir que ce seuil est atteint, la loi prévoit qu'un acte de notoriété peut être dressé devant notaire.

La procédure devant notaire : notification, publicité, opposition

La procédure est détaillée à l'article 2 de la loi et précisée par le décret n° 2020-1324 du 30 octobre 2020 :

1. Notification par acte extrajudiciaire (par commissaire de justice) du projet de vente ou de partage à tous les indivisaires qui n'en sont pas à l'initiative.
2. Publicité : publication dans un journal d'annonces légales du lieu de situation du bien, affichage et publication sur un site internet. Le décret précise que l'extrait est publié sur le site de la chambre des notaires dans le ressort de laquelle se trouve l'immeuble, et affiché soit en mairie, soit sur le bien de manière visible de l'extérieur.
3. Contenu de la notification : identité et quotes-parts des indivisaires à l'initiative du projet et des indivisaires non représentés, coordonnées du notaire, désignation du bien, prix de vente — fixé au vu de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés — ou répartition des lots, et, en cas de vente à un tiers, l'identité de l'acquéreur pressenti et les conditions de la vente.
4. Délai d'opposition : tout indivisaire peut s'opposer dans les trois mois suivant la notification. Ce délai est porté à quatre mois lorsque les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire est domicilié à l'étranger.
5. Droit de préemption : en cas de vente à un tiers, chaque indivisaire peut, dans le mois de la notification, se porter acquéreur dans les conditions de l'article 815-14 du Code civil.

En l'absence d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui n'étaient pas à l'initiative du projet.

En cas d'opposition, le notaire la constate par procès-verbal. Les indivisaires majoritaires peuvent alors saisir le tribunal judiciaire, qui autorise la vente ou le partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette saisine suppose l'assistance d'un avocat.

Les exceptions : quand la loi Letchimy ne peut pas être utilisée

L'article 1^er exclut la procédure dans quatre cas :

• lorsque le bien est le local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant ;
• lorsqu'un indivisaire est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
• lorsqu'un indivisaire est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
• lorsqu'un indivisaire est présumé absent, sauf autorisation du juge.

Une limite dans le temps : le 31 décembre 2038

Le dispositif est temporaire. Dans sa version initiale, il visait les projets notifiés avant le 31 décembre 2028. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (article 51) l'a prorogé : il s'applique désormais aux ventes et partages notifiés avant le 31 décembre 2038.

Les autres mesures de la loi utiles aux familles

• Attribution préférentielle facilitée : l'article 4 permet à l'héritier qui réside sur la propriété de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans, au moment de la demande en partage judiciaire, de demander l'attribution préférentielle du bien (par extension de l'article 831-2 du Code civil).
• Héritier omis : l'article 5 prévoit que l'héritier oublié par simple ignorance ou erreur, lorsque le partage a déjà été publié ou exécuté, ne peut obtenir que sa part en valeur, sans annulation du partage.
• Successions anciennes : depuis la loi du 9 avril 2024, l'article 7 rend applicables aux successions ouvertes avant le 1^er janvier 2007 et non encore partagées les articles 771 à 775 du Code civil, qui permettent de sommer un héritier inactif de prendre parti sur la succession.

Les solutions du Code civil pour sortir de l'indivision successorale en Guadeloupe

Lorsque la loi Letchimy ne s'applique pas (succession de moins de dix ans, logement du conjoint survivant, bien situé hors outre-mer) ou ne suffit pas, le Code civil offre plusieurs outils, du plus consensuel au plus contraignant.

Le partage amiable devant notaire

Lorsque tous les héritiers sont d'accord, le partage amiable reste la voie la plus simple. Il est obligatoirement reçu par un notaire lorsque la succession comprend un immeuble, afin d'être publié au service de la publicité foncière. Chaque héritier reçoit alors un lot déterminé, ou le prix de vente du bien est réparti.

La convention d'indivision

Si les héritiers souhaitent conserver le bien ensemble, ils peuvent conclure une convention d'indivision, prévue à l'article 1873-1 du Code civil. Elle organise la gestion du bien, désigne un gérant et fixe les règles de répartition des charges et des revenus.

La vente autorisée à la majorité des deux tiers

Partout en France, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits d'exprimer devant notaire leur intention de vendre. Faute d'accord des autres indivisaires dans les trois mois de la signification, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Contrairement à la loi Letchimy, ce mécanisme passe toujours par le juge en cas d'opposition ou de silence, et il ne permet pas le partage.

Les mesures urgentes ordonnées par le juge

L'article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d'autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, il peut notamment autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis, à charge pour ce dernier de prouver l'urgence et l'intérêt commun.

Le partage judiciaire : comment s'articule-t-il avec la loi Letchimy ?

Le partage judiciaire est la solution de dernier recours : lorsque les héritiers ne s'entendent pas et qu'aucun mécanisme majoritaire n'aboutit, n'importe quel indivisaire peut demander au tribunal d'ordonner le partage, en application des articles 815 et 840 du Code civil.

Le tribunal compétent en Guadeloupe

Selon l'article 841 du Code civil, le tribunal du lieu d'ouverture de la succession — le dernier domicile du défunt — est exclusivement compétent. En Guadeloupe, il s'agit du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre ou du tribunal judiciaire de Basse-Terre, selon ce domicile. Les appels sont portés devant la cour d'appel de Basse-Terre. Attention : si le défunt était domicilié en métropole, c'est le tribunal de ce domicile qui est compétent, même pour un terrain situé en Guadeloupe.

Les exigences de la demande

La représentation par avocat est obligatoire. Surtout, l'article 1360 du Code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité, que l'assignation en partage contienne :

• un descriptif sommaire du patrimoine à partager ;
• les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ;
• les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable.

Une tentative amiable sérieuse doit donc précéder l'action.

Le déroulement et la licitation

Dans les dossiers complexes, le tribunal désigne un notaire chargé des opérations de partage et un juge pour les surveiller. Si le bien ne peut pas être commodément partagé en nature, le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères, appelée licitation. Les héritiers peuvent à tout moment abandonner la voie judiciaire et poursuivre le partage à l'amiable. La loi du 7 avril 2026 a par ailleurs réformé les articles 840 et 841 du Code civil ; certaines modalités de la procédure doivent encore être précisées par décret.

Loi Letchimy ou partage judiciaire : quelle voie choisir ?

Les deux voies ne s'excluent pas, elles se complètent :

• Vous détenez plus de la moitié des droits, succession de plus de dix ans : la loi Letchimy permet d'agir devant notaire, généralement plus rapidement qu'un procès. Le juge n'intervient qu'en cas d'opposition.
• Vous êtes minoritaire : vous ne pouvez pas initier la procédure Letchimy, mais vous pouvez toujours demander le partage judiciaire, ou vous opposer au projet des majoritaires dans le délai légal si vos droits sont lésés.
• Le bien est le logement du conjoint survivant, ou un héritier est mineur ou protégé sans autorisation : la procédure Letchimy est exclue ; restent le partage amiable, l'article 815-5-1 (sous ses propres conditions) ou le partage judiciaire.

Titrement et prescription acquisitive : reconstituer un titre de propriété en Guadeloupe

Lorsque le problème n'est pas seulement l'indivision mais l'absence de titre de propriété, la loi prévoit en Guadeloupe des outils spécifiques de « titrement », fondés sur la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer.

• La procédure de titrement (article 35 de la loi du 27 mai 2009) : en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et à Saint-Martin, un groupement d'intérêt public ou un opérateur public foncier peut être chargé d'inventorier les biens dépourvus de titre et d'établir le lien entre un bien et une personne.
• L'acte de notoriété acquisitive (article 35-2 de la même loi) : un acte de notoriété dressé par notaire, constatant une possession remplissant les conditions de la prescription acquisitive, fait foi de cette possession sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière de ses mesures de publicité. Le texte, modifié par la loi n° 2025-797 du 11 août 2025, fixe l'échéance du dispositif au 31 décembre 2038.
• La prescription trentenaire : en droit commun, l'article 2272 du Code civil fixe à trente ans le délai pour acquérir un immeuble par une possession utile. Attention : entre héritiers co-indivisaires, la possession peut être jugée équivoque, ce qui rend ce recours délicat.

Ces outils peuvent précéder la loi Letchimy : on établit d'abord la propriété, puis on organise la vente ou le partage.

Le rôle de l'avocat dans une indivision successorale en Guadeloupe

L'avocat aide chaque héritier à identifier la bonne stratégie, à protéger ses droits face au notaire ou aux autres indivisaires, et à le représenter devant le tribunal lorsque la voie judiciaire devient nécessaire.

Concrètement, Maître Camille Cocly, docteur en droit privé et avocat au Barreau de Guadeloupe, intervient pour :

• analyser la situation : date d'ouverture de la succession, quotes-parts, titres existants, présence d'un conjoint survivant ou d'un héritier protégé ;
• vérifier si la loi Letchimy est applicable et contrôler la régularité de la procédure notariale (notification, publicité, délais) ;
• préparer ou contester une opposition, et saisir le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre ou de Basse-Terre si nécessaire ;
• engager et suivre une action en partage judiciaire, jusqu'à la licitation le cas échéant.

FAQ — Indivision successorale en Guadeloupe